הכותב: עו”ד ורו”ח אהרון צ’יסמדיה

ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן  –  פתרונות מיסוי בע”מ

תיקון 47 לחוק מע”מ התקבל בכנסת ביום 17.11.2014, פורסם ברשומות ביום 25.11.2014 וטומן בחובו הקלות משמעותיות בעסקאות של פינוי בינוי ותמ”א 38, כפי שיפורט להלן:

פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק”) עניינו בפרויקט פינוי בינוי ועוסק במתן פטור ממס שבח, בתנאים מסוימים, למוכרי היחידות במתחם במסגרת פרויקט פינוי בינוי, וכן במתן פטור ממס רכישה למחזיקים, בעת קבלת היחידות החלופיות מאת היזם.

במקביל, מעניק הפרק הקלות גם ליזם במסגרת הפרויקט, הן בדמות דחיית יום המכירה בסעיף 49כ לחוק, והן בדמות הפחתת מס הרכישה שישלם בשל רכישת הזכות במתחם, ע”י ניכוי שווי הקרקע ביחידת המגורים החלופית בהתאם לאמור בסעיף 49כה לחוק.

הקלה נוספת אשר ניתנה עד היום ליזם בפרויקט פינוי בינוי הינה בהתאם לסעיף 31א לחוק מע”מ, הפוטר ממע”מ את מכירת הזכות ביחידת המגורים החלופית ע”י היזם או את מתן שירותי הבניה הניתנים על ידו, בתמורה לרכישת זכות על ידיו ביחידת מגורים במתחם, כאשר גובה הפטור ממע”מ יהא עד ל”לתקרת השווי” כהגדרתה בסעיף 49כב לחוק.

ואולם, לאור העובדה שמרכיב זה של הפרויקט פטור ממע”מ, הרי שהיזם איננו רשאי לנכות את התשומות שבהן עמד לצורך בניית מרכיב זה ועליו לפצל את החשבוניות ולדרוש בניכוי רק את יתרת התשומות.

בתיקון 47 לחוק מע”מ, תוקן סעיף 31א ובמקום פטור ממע”מ, מעניק הסעיף הקלה ליזם בדמות מס בשיעור אפס  –  דבר שיאפשר ליזם לנכות את מלוא התשומות ששימשו בידיו בבניית הפרויקט.

תמ”א 38

סעיף 31ב לחוק מע”מ העניק גם הוא, הקלה ליזם הפועל במסגרת תמ”א 38 בדרך של פטור ממע”מ  על מתן שירותי בניה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת הפטורה ממס, בהתאם להוראות סעיף 49לג לחוק.

בדומה ל”תקלה” שאוזכרה בעניין פינוי בינוי לעיל, הרי שגם בעניין תמ”א 38 ניתן ליזם פטור ממע”מ בגין שרותי החיזוק שהוא נותן לדיירי הבניין שחוזק. פטור כאמור גורם לשלילת אפשרות לנכות מע”מ תשומות, מנגד.

כמו כן יצוין כי , על אף שבתיקון 74 לחוק, הוסף סעיף 49לג(1) שעיקרו החלת הוראות פרק חמישי 5 לחוק גם על עסקאות תמ”א 38 שמבוצעות בדרך של הריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש, הידועות בשם תמ”א 38/2, הרי שעד כה לא בוצע תיקון מקביל בחוק מע”מ והוראות סעיף 31ב לחוק מע”מ לא העניקו עד כה הקלה דומה ליזם בפרויקט תמ”א 38/2.

כדי לתקן את שתי הסוגיות לעיל, תוקן סעיף 31ב לחוק מע”מ באופן דומה לתיקון שבוצע בסעיף 31א לחוק מע”מ וכעת הוא מעניק הקלה ליזם בפרויקטים של תמ”א 38, הן בדרך של שרותי חיזוק (38/1) והן בדרך של הריסה ובניה (38/2), באמצעות קביעת מס בשיעור אפס אשר יאפשר ליזם גם בעסקאות תמ”א 38, לנכות את מלוא מס התשומות ששימשו בידיו בבניית הפרויקט.

יש לציין כי הוראות התחולה של התיקון הינם לגבי מכירת זכות במקרקעין ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בניה, כמשמעותם בסעיף 31א לחוק מע”מ, שמועד החיוב לגביהם לפי חוק מע”מ חל החל מיום 25.11.2014.

יצוין עוד, כי תיקון 47 לחוק מע”מ מדגיש את הצורך לבחור את המסלול המועדף שבו ניתן לקבל פטור עבור כל דייר ודייר בפרויקט תמ”א 38 שכן, בהעדר פרשנות מקלה מטעם רשות המיסים, ההקלה במע”מ ליזם תינתן רק בעבור הדיירים הבוחרים במסלול הפטור לפי פרק חמישי 5 לחוק