מלחמת רשות המיסים בתופעת רכישת דירות מגורים בידי חברות

גדעון הולין, עו"ד

הכותב: רו”ח (משפטן) ישי חיבה

ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן  –  פתרונות מיסוי בע"מ

במסגרת ההתמודדות של רשות המיסים עם רווחים צבורים בידי חברות, שאינם מחולקים או נמשכים על ידי בעלי המניות (חברות ארנק, יתרות חובה של בעלי שליטה, סעיף 77 לפקודה ועוד) פותחת רשות המיסים שתי חזיתות נפרדות, בתנועת מלקחיים:

האחת – החלטת מיסוי של מס ערך מוסף (מספר 6637/14) ובה שינוי חזיתי מלא (מעמדה קודמת):

חברה שהינה עוסק מורשה שאינה עוסקת בענף המקרקעין, אשר תרכוש דירת מגורים מאדם פרטי ותשכיר הדירה לבעל השליטה בה – יהיו היבטי מס ערך מוסף ברצף עסקאות זה, כך:

הרכישה הינה עסקת אקראי. אי לכך על החברה להוציא חשבונית עצמית. מס התשומות בחשבונית עצמית זו אינו ניתן לניכוי!!  –  בשל העובדה  כי השכרת הדירה למגורים הינה עסקה הפטורה ממס ערך מוסף (מובן כי במכירה בעתיד לפרטי – לא יחול מס ערך מוסף).

כדי להעצים הקביעה האמורה, מוסיפה החלטת המיסוי וקובעת כי הדין יהא זהה גם אם הרכישה נעשתה בידי עוסק מורשה שאינו חברה (יחיד או שותפות), וגם אם ההשכרה למגורים תהא לצד ג’ ולא לבעל השליטה.

יצוין כי בעבר הלא רחוק ניתנו אישורים בידי רשויות מס ערך מוסף לפיהם ברכישת דירת מגורים בידי חברה שאין עיסוקה במקרקעין, אשר לא תשמש כמלאי או ציוד בחברה ורכישתה אינה לשימוש העסק – אין לראות בה כעסקה החייבת במס ערך מוסף כלל, לא בידי הקונה ולא בידי המוכר (לא ישולם ולא ינוכה מס ערך מוסף לא ברכישה ולא במכירה).

עתה המדיניות המוצהרת התהפכה והתקשחה.

השנייה – על פי הבנות שהושגו לפני מספר חודשים  בין רשות המיסים לבין הלשכות (רו”ח, עו”ד ויועצי המס), מסתמן כי כחלק משלל אמצעים כנגד יחסי בעל מניות/חברה כאמור בפתיח של מאמר זה, יבוצע תיקון חקיקה בעניין דירה בבעלות חברה המשמשת למגורי בעל השליטה, ברוח העקרונות שלהלן:

  • דירה שתירכש על ידי חברה לאחר שיתוקן החוק
  • עלות הדירה נטו (בניכוי משכנתא אם נלקחה), תחשב כדיבידנד בידי בעל המניות.
  • עד 3 חודשים – לא יהא אירוע מס.
  • התיקון יחול רק על דירות שעלותן (או יתרת עלותן המופחתת – בדירות קיימות, ראה להלן)  2.5 מיליון ₪ לפחות.
  • בעל מניות הינו לעניין זה, בעל שליטה המחזיק 25% לפחות מהחברה.
  • ככל שהוחל דיבידנד – יוכל בעל המניות בחברה להתגורר בדירה ללא תשלום שכר דירה לחברה, כל עוד לא משך בעל המניות את הדיבידנד שנקבע לו, בפועל.
  • ככל שסכום הדיבידנד שהוטל כאמור, נמשך בפועל בידי בעל המניות, יחויב בעל המניות מאותו מועד בתשלומי שכר דירה בסכום השווה לפחות 4% משווי הדירה.
  • דירה קיימת בחברה שהועמדה לשימוש בעל המניות, לפני התיקון, ככל שיהיה
  • אם פינה בעל המניות את הדירה תוך שלוש שנים משינוי החוק – לא יחול דיבידנד.
  • עד הפינוי ככל שיהיה, יחויב בעל המניות בשכר דירה הוגן לפי שווי השוק.
  • לסיכום, יש לומר כי מי שעל אף החסרונות הלא מעטים שהיו קיימים גם קודם לכן, שקל או ביצע בעבר רכישת דירת מגוריו (ובעניין מס ערך מוסף – גם סתם דירה להשכרה לצד ג’) באמצעות חברה בשליטתו, ישקול פעמיים מעשות כן בעתיד.
Page Reader Press Enter to Read Page Content Out Loud Press Enter to Pause or Restart Reading Page Content Out Loud Press Enter to Stop Reading Page Content Out Loud Screen Reader Support