מיסוי מקרקעין – התרת פחת שלא נוכה כנגד שבח מקרקעין

מח' מיסוי אליוט ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ

ביום 6.8.2012 התקבל פס"ד בבית המשפט המחוזי בחיפה בעקבות שני עררים של חברת ברמן ושות' מסחר והשקעות בע"מ (להלן – החברה או הנישומה) נ' מנהל מסמ"ק חדרה (ו"ע 18232-05-11 ו- 46641-06-11 – בדיון שאוחד).

פסק הדין עסק בניתוח התכליות העומדות בבסיס מחלוקת וותיקת שנים בסוגיה: האם המונח "סכומים הניתנים לניכוי" שבסעיף 47 בחוק מיסוי מקרקעין (להלן "החוק") לעניין הגדרת  "יתרת שווי הרכישה" משמעותה הסכומים שאותם יכול היה המוכר לנכות כפחת או שמא רק לסכומים שנוכו הלכה למעשה?

רקע

בשנת 1977 רכשה החברה מקרקעין הנמצאות באזור חדרה. אשר עליהם נטועים באותה העת פרדס של עצי הדר.

בשנים 2010 ו- 2011 מכרה החברה את המקרקעין.

בשומות העצמיות שהגישה החברה למנהל מסמ"ק חדרה כללה החברה את שווי הרכישה המלא בהתאם למחיר ששילמה.

מנהל מסמ"ק חלק על חישוב יתרת שווי הרכישה וקבע שיש להפחית משווי הרכישה את הוצאות הפחת שניתן היה לנכות (גם אם לא נוכה בפועל) משוויו של הפרדס הנטוע בחלקות עפ"י חישוב שערך.

ועדת הערר קובעת כי ההגדרות השונות בחוק לעניין קביעת "יתרת שווי הרכישה" – הסכום המהווה את צד ההוצאות של משוואת חישוב השבח הכלכלי הנמצאות בסעיפים 47 (לעניין "יתרת שווי רכישה" ו"פחת") ו- 39 (לעניין הניכויים המותרים מהשבח)  לחוק, אינן מעניקות תשובה חד משמעית.

ועדת הערר מציינת, בצדק רב, כי המחוקק , לעניין הגדרת "פחת" בחוק,  נוקט בביטוי "סכומים הניתנים לניכוי" ולא בביטויים לשוניים ברורים יותר, כגון: "הסכומים שניתן היה לנכותם" (כי אז המצב הלשוני היה תומך בגרסת מנהל מסמ"ק) או מנגד "הסכומים שנוכו" (כי אז המצב הלשוני היה תומך בגרסת החברה). לאחר ניתוח תכלית החקיקה של חוק מיסוי מקרקעין ובפרט תכליתו של סעיף 47 לחוק הקובע את אופן חישוב "יתרת שווי הרכישה" לאחר ניכוי הוצאות ה"פחת" ממנה, מגיעה הועדה למסקנה, תוך שמפנה לפרשת לילי שמשון (ו"ע 1005/09) שם נקבעה פסיקה דומה, שעל מנת למסות את השבח הכלכלי מנהל מסמ"ק אינו רשאי להקטין את "יתרת שווי הרכישה" של המקרקעין בשל הוצאות פחת שניתן היה לנכותן אך לא נוכו בפועל.

ועדת הערר קובעת:

"נישום זכאי לדרוש את ניכוי הפחת מהכנסתו החייבת אולם אינו חייב לעשות כן. מוכר רשאי להניח כי מלוא שווי הרכישה יובא בחשבון בעת מכירת הנכס ומימושו"

עם זאת, מציינת הועדה כי פחת שלא נוכה בעבר ע"י מוכר מקרקעין יעמיס את הנטל על המוכר, בעת מכירת המקרקעין, לשכנע את מנהל מסמ"ק כי לא ניכה את הפחת, ואם לא עשה כן רשאי יהיה מנהל מסמ"ק להניח, כחזקה שבעובדה, כי המוכר ניכה את הפחת ולנכותו מיתרת שווי הרכישה.

לעמדתנו יש לציין שני דברים חשובים הנובעים מפסיקה זו:

נבהיר כי בהתאם לועדת הערר אין צורך בהוכחה מדוע לא נוכה הפחת כי אם :

"בכל מקרה שבו ישכנע המוכר כי לא ניכה את הפחת מהכנסתו, לא ינוכה הפחת מיתרת שווי הרכישה".

מפסיקה זו ניתן להסיק כי נפתחת אפשרות הבחירה בידי הנישום האם לנכות את הפחת במהלך השוטף או לראות בו כחלק משווי הרכישה.

לעניין זה נראה גם כי אין כל הבדל בין האמור לעיל, לעניין חישוב השבח לבין דרך חישוב יתרת המחיר המקורי ברווח ההון, שכן המונח פחת בסעיף 88 והתכלית הכלכלית דומים בעיקרם.

נוסיף כי החלטת ועדת הערר, עומדת למעשה בסתירה לאמור בהו"ב 5/2007 (אליה התייחסנו במבזקנו מס 269) ביחס להפחתת "פחת רעיוני" משווי הרכישה במכירת דירות מגורים שהושכרו בפטור ממס. שכן עמדת רשות המיסים בהוראת הביצוע נסמכת בין היתר על העובדה שהפחת "ניתן היה לניכוי", במקרה זה ברור כי לא נדרש בפועל כל פחת בתקופת ההשכרה בפטור ולפיכך אין מקום להפחיתו מיתרת שווי הרכישה.

  

ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ

לפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח (משפטן) ישי כהן ולרו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא ממשרדנו.

Page Reader Press Enter to Read Page Content Out Loud Press Enter to Pause or Restart Reading Page Content Out Loud Press Enter to Stop Reading Page Content Out Loud Screen Reader Support