הכותב: רו"ח (משפטן) ישי חיבה – ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן  פתרונות מיסוי בע"מ 

ביום 30.11.207 ניתן פסק דין של ועדת הערר בעניין שוורץ וסלם יעקב בע"מ (ו"ע 2485-01-16 ועוד).
עיקר הפסק נסוב סביב שווי המכירה/הרכישה בעסקת הקומבינציה – כאשר שמאי הצדדים הסכימו שיש בעיה עם השוואות של שווי קרקע דומה, ונקבע כי שווי העסקה יקבע לפי שווי שרותי הבניה שניתנו.
נזכיר כי עסקת קומבינציה "רגילה" הינה מכר חלקי בו בתמורה להעברת חלק מזכויות המקרקעין של הבעלים לקבלן, מעניק הקבלן לבעל הקרקע שרותי בניה (עם או בלי תוספת מזומן).

להלן חלק מהעובדות הרלוונטיות למאמר זה:
שוורץ היה בעל מקרקעין, וסלם – הקבלן. הללו התקשרו בעסקת קומבינציה לפיה יקבל שוורץ מסלם 2 דירות, 50% משטחי המסחר שיבנו, הקצאת מקומות חניה וכן סכום מזומן של 1.3 מליוני ש"ח.
בעת ההתקשרות הובן כי בבניין יבנו 15 דירות. בפועל ניתן היתר ל-22 דירות.
הצדדים היו חלוקים בשוויי העסקה שדווח למיסוי מקרקעין:
שוורץ דיווח על 2.2 מליון ש"ח וסלם על 3.4 מליון ש"ח. מיסוי מקרקעין מנגד קבע שווי של 4.5 מליון ש"ח.
בבית המשפט הובאו הערכות שמאיות של שני הצדדים (סלם ושוורץ "התאחדו") והללו הסכימו שהשיטה העדיפה הינה שווי שרותי הבניה ולא שווי הקרקע, לפי השוואה למקרקעין דומים. בעוד ששמאי העוררים העריך את שווי התמורה בכ-2.4 מליון ש"ח, העריך אותו שמאי מנהל מיסוי מקרקעין בכ-4 מליון ש"ח.

עקרונות וקביעות של ועדת הערר:

נקודת המוצא של המחוקק היא כי שוויה של זכות יקבע על פי מבחן אובייקטיבי, המתעלם מהתמורה המוסכמת ומרצון הצדדים… חריג לכלל זה מצוי בסיפא לסעיף, ולפיו ניתן לסטות מהמבחן האובייקטיבי ולאמץ את התמורה החוזית המוסכמת, בהתקיימם של התנאים הקבועים; תום לב, והעדרם של יחסים מיוחדים".

"יש לשום את שווים של שירותי הבנייה הצפויים ביום העסקה, אף כי בפועל עשויה עלות שירותי הבנייה שיינתנו להיות שונה".

יש "להעריך את שווי העלויות המהוות את התמורה, כפי שצפו אותה הצדדים ביום העסקה, כלומר את שווי שירותי הבנייה שצפו הצדדים בזמן חתימת ההסכם. שינויי התכנון שבאו לאחר מכן, ואשר ייתכן והשפיעו על עלויות הבנייה בפועל, יוצרים קושי שיש להתעלם ממנו, ולהתייחס לשווי שירותי הבנייה כפי שניתן היה לצפות ביום החתימה על הסכם הקומבינציה. זוהי התמורה עליה הסכימו הצדדים ביום הכריתה. שינויים שהגיעו לאחר מכן, עשויים להשפיע על כדאיות העסקה לכל אחד מהם, אולם אין בהם לשנות את התמורה כפי שהוסכמה ביום כריתת ההסכם".

"שווי שירותי הבנייה עשוי להשתנות בהתאם לנתונים משתנים, כגון איכות הבנייה הצפויה; רמת גימור; נתונים מיוחדים של המגרש, מורכבות המבנה הצפוי וכדומה".

בעניין ההיוון נקבע בדעת רוב: "כל עוד לא ניתן ללמוד אחרת מההסכם שבין הצדדים, אין להוון את התמורה הניתנת בשירותי בנייה". זאת גם אם ברור שככל שתתמשך הבניה עלויות הבניה יגדלו.

"נפסק כי בשירותי הבנייה ייכלל גם רווח קבלני מקובל". כן נקבע כי יש להוסיף מע"מ.

לגבי הרווח היזמי: "ישנן מחלוקות" – הועדה מביאה ניתוח כלכלי מסוים וכן נסמכת על ציטוט מהלכת רות כספי, תוך שלדעתנו היא אינה מבחינה כראוי בין "רווח קבלני" ו"רווח יזמי" – וקובעת שיש להוסיף גם רווח יזמי. בסיכום סוגיית הוספת הרווח הקבלני/יזמי נקבע כי יש לצרף לעלות הבנייה גם רווח יזמי:

"לפי חוות דעתו של מר בוחניק חושב הרווח בשיעור של 13%. רווח זה נמוך מהוראת הביצוע של נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין (23/98) ועל כן ניתן לאמצה".

נציין כי בהוראת הביצוע האמורה מופיע: "רווח קבלני סביר (15%-20%)" .

תוצאת הפסק פחות מעניינת למבזק זה, אך כדי לא להשאיר הקוראים במתח, נספר כי בסופו של דבר קבעה הוועדה תוך שהיא מותחת ביקורת על שמאותו של מנהל מיסוי מקרקעין , כי שווי שרותי הבניה והמזומן  הוא כ-3.4 מליוני ש"ח.

*כל ההדגשים לעיל אינם במקור.