הכותב: רו”ח (משפטן) ישי חיבה – ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן  פתרונות מיסוי בע"מ

לאחרונה הופץ לתגובות הציבור, תזכיר לשינוי חוק עידוד השקעות הון (פרק שביעי 1), שמטרתו על פי דברי ההסבר להגדיל מהותית בניית בנייני דירות מגורים להשכרה לתקופות ארוכות, תוך כדי דרוג עולה של הטבות המס, ככל שתקופות ההשכרה ארוכות יותר.

להלן עיקרי שינוי החקיקה המוצע:

– המסלול המוצע הינו מסלול עצמאי בפרק שביעי 1, ואינו חלק מהחקיקה הקיימת בעניין בניין, או בניין חדש להשכרה .

– ישום הטבות המס אינו מותנה בקבלת האישור המקדים המייגע ממרכז ההשקעות, והוא ביסודו "מסלול ירוק".

– הטבות המס המוצעות הינן לחברות בלבד, ואינן מיועדות ליחידים.

– החברה צריכה להיות בעלת זכות בעלות, או חכירה העולה על 25 שנה, בקרקע עליה בנוי הבניין להשכרה.

– ההשכרה הינה למגורים, ליחיד בלבד, ולתקופות של שנה לפחות.

– ההשכרה הנדרשת הינה של מחצית הדירות שבבניין המהוות לפחות 40% משטח הרצפות בבניין. (הדירות המושכרות בבניין, להלן- "הדירות")

– הטבות המס הינן על ההכנסה החייבת, הן מהשכרת הדירות והן מהשבח הראלי במכירה.

– תחילת החוק המוצע הינה מיום 1.1.2018.

הגדרות:

"בנין" – לרבות מספר בנינים שנבנו באותה תקופה ובאותו אתר כחטיבה אחת, למעט חלק מבניין, ולמעט בית אבות.

"בנין להשכרה" – בנין שבבעלות חברה, לרבות חלק מבניין (ככל שלחברה או לקרובה, אין זכות בחלק האחר בבניין), שהתקיימו בו כל התנאים הבאים:

(1) הוא מכיל 30 דירות לפחות;

(2) לפחות מחצית מהדירות שבבניין, שמהוות 40% לפחות משטח הרצפות שלו, הושכרו למגורים;

(3) ממוצע דמי השכירות החודשיים של הדירות בבניין לא יעלה על הסכום שיקבע.

(4) התקיים בבניין אחד מהבאים:

– הוא נבנה מכוח היתר שניתן לאחר יום פרסום החוק (להלן: "היום הקובע") והבניה הושלמה עד 31.12.2022.

– (ככל הנראה) הוא היה בנוי כבר, אך ביעוד אחר, והיעוד שונה למגורים, לאחר היום הקובע.

– הוא היה כבר בנוי כבניין דירות למגורים, ונוספו לו לפחות עוד 30 דירות, מכוח היתר שניתן לאחר היום הקובע, והבניה הושלמה עד 31.12.2022.

הטבות המס

– הושכרו הדירות בבניין לתקופה של 5 שנים מתוך 6 שנים שלאחר תום הבניה (ולא נמכרו בחמש השנים הראשונות) – יחול  מס חברות של 11%.

– הושכרו הדירות בבניין גם לתקופה של 5 שנים מתוך 6 שנים שלאחר התקופה הראשונה (ולא נמכרו במשך כל אותן שש שנים) – יחול מס חברות של 9%, לתקופה השניה ואילך.

– הושכרו הדירות בבניין גם לתקופה של 5 שנים מתוך 6 שנים שלאחר תום התקופה השניה (ולא נמכרו עד תום התקופה השניה) – יחול מס חברות של 7.5% לתקופה השלישית ואילך.

(הלקונות המודגשות בקו תחתון לעייל, עולות מנוסח החוק המוצע).

– ככל שהדירות יושכרו לתקופה הארוכה ביותר המתוארת לעייל, תזכה החברה לחבות במס רכישה מופחת של 0.5% בלבד, על הקרקע עליה יבנה הבניין.

– שיעור הפחת על דירה בבניין להשכרה שהושכרה למגורים בשנת המס, הוא 20%.

– הטבות המס לא יינתנו בהשכרה או מכירה לקרוב.

הערות והוספות:

המנגנון המוצע לגבי 3 תקופות ההשכרה הינו בעייתי, שכן למשל חברה שתשכיר ל-5 שנים מתוך 6 השנים הראשונות תזכה לאותן הטבות להן תזכה חברה שתשכיר 6 שנים מתוך 6.

מאידך, החברה הראשונה לו השכירה גם ל-5 שנים מתוך 6 הבאות – ובסה"כ השכירה 10 שנים, תזכה להטבות "רמה ב' "בעוד שחברתה שהשכירה את כל 6 השנים הראשונות וכן "רק" 4 מתוך השנים הבאות – כך שגם היא השכירה בסה"כ 10 שנים – לא תזכה להטבות "רמה ב'" כלל !

שגיאה לוגית זו הינה נגררת, שכן לפי הנוסח המוצע, הטבות "רמה ג'" ניתנות רק לחברה שעמדה בתקופת ההשכרה השלישית, קרי: 6+6+6=18 שנה (כשבכל אחת מהן הושכרו הדירות לפחות ל-5 שנים) , ומס הרכישה המופחת מובטח לחברה זו, ואולם בדברי ההסבר מצוין במפורש כי הטבת הפחתת מס רכישה לשיעור של 0.5%, יינתן לחברות שישכירו את הדירות לתקופה של 15 שנה !!הראינו לעייל כי השכרה רציפה של 15 שנה אינה מזכה בהטבות "רמה ג'".

מטבע הדברים הטבת מס רכישה צופה פני עתיד, והמחוקק מעניק סמכות למנהל לקבוע תנאים וערבויות להשבת ההטבה במידת הצורך.

נדרשת התאמת ניסוח מסוימת גם בסעיף 31(1א) לחוק מע"מ המזכיר "בקשה לאישור בניין להשכרה", תנאי שלא קיים במסלול המוצע.

גם בעניין מע"מ ובהעדר אישור פורמאלי – יאלצו הרשויות/העוסקים להמתין ולראות האם התקיימה בפועל תקופת השכרה מינימאלית של 5 שנים לפחות, ואז להעניק פטור ממע"מ על פי הוראת הסעיף, או שלא .