הכותבים: רו”ח  (משפטנית) ענבל שני, רו"ח (משפטן) יובל אבוחצירא
ארצי, חיבה, אלמקייס, כהן  פתרונות מיסוי בע"מ

בחודש יוני 2016 ערכה רשות המסים מבצע ניהול ספרים בקרב משכירי דירות, עם דגש על השכרה לטווח קצר, באמצעות אתרי אינטרנט כדוגמת Airbnb, Booking וכיוצ"ב. ממצאי המבצע הראו כי למעלה משליש ממשכירי הדירות לא דווחו כלל על הכנסותיהם מדמי שכירות.
נתונים אלו הובילו את רשות המיסים להעמקת הטיפול, תוך התייחסות לכלל ענף השכירות למגורים לטווח קצר לרבות מפעילי צימרים, בעלי דירות המשכירים את דירותיהם למגורים לטווח קצר באתרים שונים כגון Airbnb, Booking, וזאת לכלל היבטי המיסוי הנובעים מעסק זה כגון מס הכנסה, מע"מ וכו'.

קצרה היריעה בכדי לרשום את כלל האתרים המציעים השכרת דירות מגורים לטווח קצר, אתרי האינטרנט של airbnb ו– booking הינם מהמפורסמים שבהם אך קיימים עוד עשרות אתרים לדוגמה zimer4you  atisrael, homeless, yad2, hotels.com, weekend,  zimmer ועוד.  

טענות שבעבר היו שגורות בפי בעלי הדירות ביניהן, כגון – חוסר ידיעה או השכרה למגורים החוסה תחת הפטור מכח חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן- 1990 או השכרה במסלול מיסוי של 10% מדמי שכירות כאמור בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, כבר לא יתקבלו בברכה בידי רשות המסים, שכן חלפו כשנתיים מהמבצע האמור בו עוררה רשות המסים את הדיון בענף זה וקבעה נחרצות כי לעמדתה מדובר בהכנסה מעסק לכל דבר ועניין.

מרפרוף מהיר באתרים השונים עולה כי היצע המחירים היומי הינו 1,000 ₪ ויותר, ולכן מדובר בהכנסה משמעותית. אנחנו כמייצגים ממליצים להיערך ולדווח על פירות ההשכרה לטווח קצר כדי שתוכלו להמשיך להשכיר בראש שקט;
ראשית, פתיחת תיק במס הכנסה, דיווח שוטף לעניין מקדמות ודיווח חד-שנתי על הכנסות והוצאות במסגרת הגשת דו"ח המס השנתי.
שנית, יש להקפיד על ניהול ספרים לפי הוראות תוספת י"א – נותני שירותים ואחרים להוראות ניהול ספרים, לרבות ספרים ספציפיים הרלוונטיים לענף (כגון: "ספר אורחים").
שלישית, וכמהלך משלים לנ"ל יש לבחון הצורך בתשלום מקדמות בגין דמי ביטוח לאומי ומס בריאות למל"ל. (כאן המקום לציין כי לעניין הכנסות מדמי שכירות מהשכרה למגורים במקרה של ריבוי דירות, בדומה למקרים שעלו בפסקי דין לשם ובירן , נושא ביטוח לאומי נותר בצריך עיון).
רביעית, הנחיה חמה מהתנור, מחודש אפריל 2018, בנושא מע"מ – שהועברה מהנהלת רשות המיסים למשרדי מע"מ, מדובר בהנחיות פנימיות שטרם הופצו לציבור;

להלן הבהרות לגבי רישומם של עוסקים בענף ההשכרות לטווח קצר:

מי שמשכיר דירת מגורים לטווח קצר מקיים פעילות עסקית והדבר מחייב רישומו כעוסק.

השכרת מגורים לטווח קצר אינה "נופלת" בתקנה 13(5) לתקנות הרישום, וזאת מאחר ומדובר בהשכרה רגילה לשם מתן "שירותי אירוח" ולא בתיווך להשכרה כמשמעותה בתקנה. המשמעות הינה כי המשכיר דירה למגורים לטווח קצר יירשם כעוסק פטור או מורשה בהתאם למחזור עסקאותיו.

בכוונת רשות המסים לתקן את תקנה 15 לתקנות מע"מ, כך שברכישת דירת מגורים לשם השכרה לטווח קצר לא יותר בניכוי מס תשומות בעת הרכישה, בשלב ביניים ועד לסיום הליך החקיקה:

מפעילי צימרים ומשכירי דוגמת אייר בי אנד בי / בוקינג (השכרות לטווח קצר) – יירשמו כעוסק פטור.

עוסקים כאמור אשר במהלך השנה מחזור עסקאותיהם יעבור את רף המחזור של "עוסק פטור" – ישונה סיווגם ל"עוסק מורשה".

בנוגע לניכוי מס תשומות על רכישת דירה – בימים אלו הרשות מגבשת מספר קריטריונים שבמידה והעוסק יעמוד בהם יותר לו ניכוי מס התשומות ששולם בגין רכישת הדירה, כגון -תשלום מס רכישה כנכס עסקי, תשלום ארנונה, היתר מהעירייה וכו'.

בעיות העלולות להתעורר כתוצאה מההנחיה דלעיל

תאונת מס בה מחד ישולם מע"מ עסקאות ומאידך לא יותר מס תשומות בעת רכישת הדירה.

לעמדתנו, יש להתיר בניכוי מס התשומות, בהינתן עמידה בתנאים מסוימים.

סרבול והעמסה על המערכת – בעל דירה אחת המושכרת לטווח קצר, ייאלץ להירשם כעוסק, גם אם בפועל לא יגיע לכדי חבות במע"מ.

לינה של תייר בבית מלון כאמור בסעיף 30(א)(8) לחוק מע"מ הינה עסקה הזכאית לשיעור מע"מ אפס, אולם לגדרו של הסעיף יכנסו רק העונים על הגדרת "בית מלון" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק מע"מ – מקום בו מלינים בדרך כלל בתמורה לפחות חמישה אנשים.

עלולה להיווצר אפליה בין העוסקים המשכירים לטווח קצר לתיירים – אלו שיענו על הגדרת בית מלון, לבין אלו, שסביר להניח שגם עסקיהם קטנים יותר, אשר לא יוכלו להיכנס לתחולת ההגדרה.

לסיכומם של דברים, כיון שמדובר בהנחיות פנימיות, תקוותינו כי הרשות תיתן דעתה בשנית, טרם יפורסמו הנחיות מחייבות.